Tilstandsrapport NS 3600 – takstmann i Moss, Moss Takst AS

Verditakst i Moss og Østfold - Uavhengig takstmann

Moss Takst AS utfører profesjonell verditakst av bolig, fritidsbolig og eiendom i Moss, Våler, Vestby, Råde, Fredrikstad og Sarpsborg. Verditakst benyttes ofte som grunnlag for bank ved refinansiering, låneopptak, arveoppgjør og interne overdragelser.

Hva er en verditakst?

En verditakst er en vurdering av hva en eiendom kan forventes å bli omsatt for i dagens marked.

Verditaksten gir en dokumentert og uavhengig vurdering av eiendommens markedsverdi, basert på befaring, analyse av lokale markedsforhold og faglig skjønn. Verdigrunnlaget kan omfatte tomteverdi og teknisk verdi, i tillegg til beliggenhet, utsikt, solforhold og adkomst, samt standard, planløsning, teknisk tilstand og relevante sammenlignbare salg.

Forskjell på verditakst og e-takst

Verditakst utføres av uavhengig takstmann og brukes ofte ved refinansiering, arveoppgjør, samlivsbrudd og interne overdragelser. E-takst utføres av eiendomsmegler og benyttes primært i forbindelse med salg av bolig.

Hvordan beregnes verditakst?

Verdifastsettelsen baseres blant annet på:

• sammenlignbare salg

• eiendommens beliggenhet, utsikt, solforhold og attraktivitet

• standard, vedlikehold og teknisk tilstand

• tomtens størrelse og utviklingsmuligheter

• markedssituasjonen på vurderingstidspunktet

Hva påvirker verdien mest?

Følgende forhold har ofte stor betydning for markedsverdien:

• beliggenhet og etterspørsel i området

• oppgraderte bad og kjøkken

• ferdigattest og god dokumentasjon

• energistandard, isolasjon og tekniske løsninger

• funksjonell og tidsriktig planløsning

Når bør du bestille verditakst?

Verditakst er ofte aktuelt ved:

• refinansiering eller endring av lån i bank

• opptak av nytt lån

• arveoppgjør eller generasjonsskifte

• samlivsbrudd eller skilsmisse

• verdifastsettelse ved investering eller intern overdragelse

Hvordan foregår befaringen?

Forberedelse og dokumentgjennomgang

Vi går gjennom tilgjengelig dokumentasjon, for eksempel matrikkelopplysninger, byggetegninger (dersom de finnes), ferdigattest/brukstillatelse og annen relevant informasjon om eiendommen. Dersom det foreligger, gjennomgår vi også samsvarserklæring fra elektriker og FDV-dokumentasjon.
Innvendig befaring

Boligen gjennomgås rom for rom. Vi vurderer standard, planløsning, vedlikeholdsnivå og forhold som kan påvirke markedsverdien.
Utvendig befaring og tomt

Vi vurderer fasader, utearealer og tomteforhold, inkludert opparbeidelse, adkomst/parkering, solforhold, utsikt og terreng. Eventuelle utviklingsmuligheter og reguleringsforhold vurderes der det er relevant.
Fotodokumentasjon og notater

Det tas bilder og gjøres notater som grunnlag for vurdering og rapport.
Markedsanalyse og verdifastsettelse

Vi analyserer lokale markedsforhold og sammenlignbare salg i området, og fastsetter markedsverdi basert på befaringen og tilgjengelig data.
Skriftlig rapport

Du mottar en verditakstrapport med beskrivelse av eiendommen, forutsetninger og begrunnelse for verdifastsettelsen, tilpasset bruk i bank og finans.

Gyldighet

En verditakst anses normalt gyldig i 3–6 måneder. Hvor lenge den aksepteres i praksis avhenger av bankens krav, formålet med taksten og utviklingen i boligmarkedet.

Ved stabile markedsforhold vil mange banker kunne legge taksten til grunn i flere måneder, mens ved større prisendringer eller lengre saksbehandlingstid kan banken be om en oppdatering eller ny verditakst.

Dersom det skjer vesentlige endringer etter befaringen, for eksempel oppgraderinger, skader, bruksendring eller andre forhold som påvirker verdien, bør taksten oppdateres for å gi et riktig bilde av markedsverdien.

Ofte stilte spørsmål

Hva koster en verditakst?

Pris avhenger av boligtype, størrelse, beliggenhet og kompleksitet. Du får alltid et konkret tilbud før befaring.

Hvor raskt leveres verditaksten?

Leveringstid avhenger av kapasitet og hvor mye dokumentasjon som foreligger, men normalt leveres rapporten innen få virkedager etter befaring.

Hva trenger jeg å ha klart før befaring?

Det er en fordel om du har tilgjengelig dokumentasjon som ferdigattest/brukstillatelse, byggetegninger (dersom de finnes), samsvarserklæring fra elektriker og FDV-dokumentasjon. Har du ikke alt, kan verditakst likevel gjennomføres.

Godtar banken verditakst ved refinansiering og opptak av lån?

Mange banker aksepterer verditakst som grunnlag, men krav kan variere. Det anbefales å avklare med banken på forhånd om de har spesifikke krav til rapport, dato eller innhold.

Hvor lenge er en verditakst gyldig?

En verditakst anses normalt gyldig i 3–6 måneder. Banken kan likevel kreve oppdatert vurdering dersom markedet endrer seg, eller hvis det går lang tid før saken behandles.

Er verditakst det samme som e-takst?

Nei. E-takst brukes ofte i salgssammenheng og utarbeides av eiendomsmegler. Verditakst utarbeides av uavhengig takstmann og brukes ofte som dokumentert grunnlag til bank, samt ved arv, samlivsbrudd og interne overdragelser.

Er verditakst det samme som tilstandsrapport?

Nei. En verditakst vurderer markedsverdi. En tilstandsrapport er en mer detaljert vurdering av teknisk tilstand, normalt utarbeidet etter NS 3600. Verditakst kan ta hensyn til forhold som påvirker verdi, men erstatter ikke en tilstandsrapport etter NS 3600.

Kan verditakst brukes ved arveoppgjør eller skilsmisse?

Ja. Verditakst brukes ofte når man trenger en nøytral og dokumentert markedsvurdering i forbindelse med arveoppgjør, generasjonsskifte, samlivsbrudd eller skilsmisse.

Kan verditakst brukes ved privat salg uten megler?

Ja, verditakst kan brukes som dokumentasjon av markedsverdi ved privat salg. Den erstatter ikke tilstandsrapport dersom det er krav til dette ved salg.

Hva hvis boligen mangler ferdigattest eller brukstillatelse?

Manglende ferdigattest/brukstillatelse kan påvirke verdi og bankens vurdering av sikkerheten. Dersom dokumentasjon mangler, beskrives dette som en forutsetning i rapporten.

Tar dere hensyn til utleiedel/hybel?

Ja, utleiedel kan ha betydning for markedsverdi. Det vurderes blant annet standard, funksjonalitet, adkomst og om løsningen fremstår som hensiktsmessig.

Vurderer dere tomt og utviklingsmuligheter?

Ja, der det er relevant vurderes tomtens størrelse, opparbeidelse, adkomst, solforhold, utsikt og mulig utnyttelse. Reguleringsforhold kan også inngå som del av vurderingsgrunnlaget.

Kan dere gjøre verditakst av fritidsbolig?

Ja, vi utfører verditakst av fritidsbolig. Vurderingen tilpasses markedet for fritidseiendom, beliggenhet og standard, samt tilgjengelige sammenlignbare salg.

Må jeg være til stede under befaringen?

Det er en fordel at eier eller en som kjenner eiendommen kan være til stede for å svare på spørsmål og vise frem relevant dokumentasjon, men det kan også avtales annen løsning ved behov.

Dette er noen av grunnene til at banker ofte foretrekker verditakst fra takstmann ved refinansiering og endring av sikkerhet:

Tilpasset bankens behov

Verditaksten utarbeides med formål om å dokumentere markedsverdi som sikkerhet, med tydelige forutsetninger og begrunnelse som banken kan legge til grunn i kredittvurderingen.
Uavhengig og nøkternt verdigrunnlag

Taksten baseres på befaring, lokale markedsforhold og faglig skjønn, og er utformet for å være etterprøvbar og egnet som grunnlag for finansielle beslutninger.
Byggeteknisk vurdering av forhold som påvirker verdi

Takstmann har byggeteknisk kompetanse, og vurderer hvordan standard, vedlikeholdsnivå og tekniske forhold kan påvirke markedsverdien. Dette kan gi banken et mer helhetlig bilde av sikkerheten.
Tydelig dokumentasjon og forutsetninger

Verditaksten beskriver normalt hvilke opplysninger som er lagt til grunn, for eksempel tilgjengelig dokumentasjon, samt hvilke forhold som er observert på befaring.
Robust også uten aktiv salgsprosess

Ved refinansiering eller endring av sikkerhet finnes det ofte ingen pågående salgsprosess som “tester” prisen i markedet. Da kan en verditakst være et godt og ryddig dokumentert grunnlag.
Egnet i flere situasjoner enn salg

Verditakst brukes ofte ved refinansiering, arveoppgjør, samlivsbrudd og interne overdragelser – der behovet typisk er en nøytral og dokumentert markedsvurdering.

E-takst og verditakst er begge nyttige verktøy, men de er utviklet for ulike situasjoner. E-takst fra eiendomsmegler brukes ofte i salgsprosesser og som prisgrunnlag i forbindelse med markedsføring og forventet salgspris. En verditakst fra takstmann er derimot normalt utarbeidet som et mer formalisert beslutningsgrunnlag for bankens sikkerhets- og kredittvurdering.

Kontakt Moss Takst AS

Ønsker du en realistisk og faglig forankret verditakst i Moss, Våler, Vestby, Råde, Fredrikstad eller Sarpsborg? Ta kontakt med Moss Takst AS for befaring og uforpliktende tilbud.